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北京土地真是天價嗎

    
    北京房價大漲,官方統計,僅一季度房價就上漲15%.其中很多人都把房價上漲的主要原因歸結為土地成本的上漲.加上前一段時間,政府招,拍,掛的項目的成交價,遠遠高于大家的預測.有的項目比起價翻了好幾倍,被大家稱為天價.一時間,土地成本過高成了大家口誅筆閥的重點,政府也被背上罵名.那么,北京的土地真的是天價嗎?
     北京的土地不是天價,而是回歸到市場的正常價格.
     土地成交價那么高還能算正常嗎?答案是肯定的,非常正常.只能說以前的土地價格被低估了.即使按現在的土地價格基礎上的開發的房地產,在市場上銷售也沒有任何問題.說明該土地價格是被市場接受的.而以前的土地價格因為政府沒有參與,而是有開發商和土地使用方協商確定的,土地價值被大打折扣.
     現在大家都在驚呼,房價暴漲.房產泡沫出現了.那什么狀態下就是房產泡沫呢?
     前兩天跟一位金融專家一起探討這一話題,我的理解,房產泡沫在北京還沒出現.
     現在大家都在談房價上漲,租金下跌.但現在還遠遠沒有到達泡沫的階段.對很多投資人而言,他們付清首付房款后,用租金就可以償還月供款.現在房價上漲,租金下跌,感覺租金不足以償還月供款.但這并不是房產泡沫的界定標準.
     100萬的房產,首付20萬.80萬元的貸款.如果每月租金就足以償還月供款,那么二十年之后,房產就歸你了.在二十年時間了,投資人用二十萬元,賺取了80萬,平均每年4萬,年回報為4/20=20%.沒有這樣好的投資了.全世界范圍內,都沒有中國北京這樣好的房產投資機會了.
     當租金不能償還每月的月供款,并不能稱為泡沫,只有租金連當月貸款利息都還不上,房產泡沫才會出現.
     因為房租連利息都還不上,誰還會投資房產了,如果連利息都還不上,還在瘋狂的投資房產,泡沫就是必然出現了.它與真實的需求是遠遠脫節了.
     現在即使在現有的土地所謂的天價條件下,租金還遠遠沒有到只能償還月供利息的程度.所以說土地價格是合理的.
     對投資者而言,他們的年回報20%的時候不復存在了,真達到政府抑制房產投資的目的.
     需要說明的是,政府在取得比以前更好的土地價款的同時,應考慮到普通老百姓的住房需求,通過合理的途徑.以解決他們的住房需求.

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