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房地產公司應對業主群體訴訟方略

    
    
     現代城市房地產開發必須經歷取得土地、建設開發、銷售、交付、售后服務等復雜程序,經營者不僅要居高臨下,掌控全局,還必須關注每一個步驟的銜接和有效監督。然而,經營者的努力永遠是不夠的,房地產開發的復雜性和房屋商品的特殊性決定了爭議或訴訟的不可避免性,而且爭議或訴訟往往是群體性的,社會影響較大,開發商常會遇到政府、社會等各方面的壓力,處理起來較為棘手。
    
     本律師從業房地產行業多年,實踐中,發現在房屋交付、規劃變更、回遷項目房屋質量問題等方面是最容易發生爭議或訴訟,本文就這幾方面談一談爭訴的起因以及如何應對和預防的問題,僅供參考。
    
     一、 交付房屋階段的爭議或訴訟之應對方略
     交付房屋階段是開發商與業主矛盾集中爆發的階段,有時直接參與的業主達上百人,嚴重影響正常工作。歸其原因主要是業主因不平等的商品房買賣合同形成的怨氣發泄,業主收房前驗收房屋的要求不能被滿足,以及物業管理等問題。從開發商角度分析,出現上述情況的主要原因則是商品房買賣合同文本缺乏人性化,交付房屋工作安排失當。
    
     簽訂商品房買賣合同時一般會同時簽訂補充協議,補充協議往往會修改主合同內容并增加新內容,目的是強化開發商的絕對優勢地位。這一過程中,合同內容的表述方式非常重要。我們常見一些商品房買賣合同或補充協議中充滿了“無條件接受”、“必須”、“自愿放棄”、“包括但不限于”、“不得以任何”等刺眼的詞句,使購房人產生“霸王合同”、“霸王條款”的感覺,如梗在喉。其實,同樣的意思有很多種表達方式,既保證開發商優勢地位又不失人性化的表述方式并不難做到。開發商的目的達到了,購房人又易于接受,何樂不為呢?
    
     業主收房前,大多有先驗后收的要求,但開發商擔心因業主發現小的瑕疵而影響收房或增加太多的工作量,雙方為此發生爭議。開發商的擔心不無道理,較為適當的解決方式是正式交付房屋之前,對有強烈要求的并有代表性的業主(業主論壇上查)可提前安排查驗,及時維修(甚至開發商事先查驗并維修),以消除其他業主的顧慮,或者直接將特別較真兒的業主安排靠后收房,減小對其他業主的影響。開發商不必擔心驗房先后的爭議擴大化,先收房的業主很快會打消懷疑者的擔心。當然,開發商應當特別重視房屋質量問題,加強室內細節工作的監理和驗收,尤其是精裝項目。另外,提前交房能大大緩解交房矛盾,開發商可以在簽訂商品房買賣合同時將交房時間留足余量。
    
     開發商應當堅決堅持先交物業費后交鑰匙的原則,即使當時的物業管理尚不完善,因具有合理性(未必合法),業主最后能夠接受。
    
     在交房階段的爭議很少發展成訴訟,即使有也是個別人起訴,其他人觀望。開發商應當在解決絕大部分人入住后與其協商解決訴訟問題,一般不會造成嚴重后果。
    
     二、 規劃變更問題引發群體爭議或訴訟之應對方略
     項目用地的分期開發以及規劃設計中途變更,容易產生小區景觀質量下降,遮擋陽光、視線等問題,使業主產生不滿情緒,甚至感覺受到欺騙。業主采取的辦法通常是向開發商交涉、向有關部門投訴或進行行政訴訟。開發商對業主向規劃部門提起的行政訴訟感到難堪,必然左右為難。由于此類問題較難解決,雖然開發商最終
    得大于失,但畢竟付出較大代價。應對辦法只能是預防為主,在項目立項時就應當考慮周全,一步到位,避免中途變更規劃甚至先斬后奏的事情發生,F在絕大部分開發商已經能夠做到這一要求。
    
     三、 回遷項目房屋質量問題引發群體爭議或訴訟之應對方略
     房屋質量問題在商品房開發中已經不是突出問題,但在回遷項目建設中仍然問題較為嚴重,F在正在實施中的拆遷法規政策有很多不完善、滯后、甚至存在不公平的問題,在部門利益或集團利益的驅動下,拆遷過程時常有嚴重違規或者嚴重損害被拆遷人利益的事情出現。比如,政府強令開發商在很短時間內拆遷或安置大量被拆遷人,開發商雖然力不從心,但也只能無條件接受,結果是匆忙設計,倉促開工,縮短工期,再考慮回遷成本因素,結果必然導致建筑質量問題,設計變更問題,違約問題等,引發爭訴。被拆遷人利益受損而心存不滿情緒,以房屋質量問題說事兒蓄意引發爭訴也是重要原因。另外,由于回遷業主拆遷以前多為鄰居,回遷后,同病相憐的心態很容易使他們走到一起與開發商抗爭,引發集體進行投訴或提起集團訴訟。
    
     對于開發商來說,此類爭訴主要發生在交付房屋及交付后一至兩年內(拆遷一般委托拆遷公司完成)。開發商雖有苦衷,但必須自咽苦水,面對現實。處理回遷業主集體爭訴的基本原則是勿動感情,一視同仁。所謂勿動感情就回遷工作中盡量少或不考慮合同以外的其它現實因素,如業主收入情況,就業情況、子女情況等因素。所謂一視同仁就是是嚴格按照合同規定說事,不輕易對個別業主作出特殊承諾。堅持這一原則的原因是開發商對個別人做出的任何特殊照顧立即就會成為全體回遷業主的共同要求(這與回遷業主總體較為貧困以及相互關系密切有關)。由于每個回遷業主都能列舉諸多需要特別關照的理由,開發商難以甄別,將當即陷入被動,結果是引發回遷業主更大的不滿情緒,激化矛盾,正所謂不患寡而患不均,很多開發商教訓深刻。另外,與回遷業主的溝通通常較難(多種原因),堅持此種做法亦屬無奈之舉。
    
     對于回遷業主在小區附近或到到政府門前集會抗議的極端情況,開發商必須做到早知道,早準備。一般是打消組織者的積極性,必要時對行為過激人員進行治安處理,問題基本可以化解。
    
     對于引發訴訟的情況,開發商應當本著業主不因訴訟而獲利的原則參加訴訟,但開發商一方仍然以消除矛盾解決問題作為重點。不論業主的訴訟請求是否合理,開發商一方都應當耐心解釋,盡量消化矛盾,一方面可以緩解對立情緒,另一方面也可取得法官的最大支持。
    
     以上幾個是開發商經常遇到群體性爭訴的幾種情況,一旦發生,不僅需要投入很多額外的精力和時間,而且可能影響與政府主管部門的關系,甚至吸引媒體介入,對企業品牌的損害更是長遠的,因此開發商應當引起足夠重視。
    
    附作者介紹:
     趙顯光律師大學本科學歷,工學學士。從事專職律師工作10年,現為博融律師事務所合伙人。
     趙顯光律師恪守“先做人再做事”的誠信原則,執業勤勉,善于思辯。在房地產企業法律顧問及房地產信托融資方面具有專長。
     聯系方式:13911128007

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